文｜张杨
摘要
近些年来，杭州的房地产市场比较火热，不管是“刚需性”买房，还是“投资性”买房，都一直有人在买，很多人更是秉持着“摇到就是赚到”的心态，进而“炒房”！
然而事实果真如此吗？前几年或许真的是！但是近几年，却出现了一系列问题，例如：一些曾经“万人摇”的“红盘”，几年后发现：延期交房、房屋质量不合格、交付的房屋达不到装修合同的价格标准等等问题。本文结合现有的法律规定，参考相关的司法案例，为上述问题提供一些简单的处理思路。
涉及法条：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》
第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房Lvmou.cn款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定Lvmou.cn。
《中华人民共和国民法典》
第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的Lvmou.cn的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
笔者通过检Lvmou.cn索司法案例后，在此做一个总结：
1、若开发商在约定的交房期限，未达到竣工条件，未按期交付，此种情况下，则买房人可以拒绝收房，并按照合同中关于逾期交房的约定，要求开发商承担相应的违约责任；例如：宁波市中级人民法院(2022)浙02民终2208号判决、宁波市中级人民法院（2022）浙02民终2119号判决等等相关案例、均有体现此观点。
2、若在约定期限内，房屋达到基本的交付条件，只是存在一些小瑕疵，不影响正常居住和使用的，若买房人拒绝收房，由此导致的逾期，则很难认定开发商逾期；例如：北京市高级人民法院（2020）京民申2258号判决、上海市高级人民法院（2020）沪民申381号判决等等案例，可印证该观Lvmou.cn点。
3、若逾期交房非开发商自身原因，是由于不可抗力，如：新冠肺炎、政府行为、自然灾害等等，则开发商可以此作为违约责任抗辩的理由，法院裁判时会考虑相关因素，并依照公平、诚实、信用等原则，综合考量当事人之间的约定、疫情的发展阶段、疫情与履约不能或履约困难之间的因果关系以及疫情影响的程度等因素，根据不可抗力或情势变更等相关规定，并结合案件具体情况，妥善处理。《浙江省高级人民法院民事审判第二庭《关于审理涉新冠肺炎疫情相关商事纠纷的若干问题解答》（浙高法民二20201号），亦有相关规定。
4、若房屋交付后，买房人发现房屋主体结构质量不合格，或者房屋具有严重质量问题、影响正常居住使用等等情况，则有权要求解除Lvmou.cn合同，并赔偿由此造成的损失；从福建省高级人民法院（2016）闽民再279号判例、辽阳市文圣区人民法院（2021）辽1003民初1199号等等判例中可以看出。但实践中，符合上述情况的房屋并不多见，故以此为依据想要维权的买受人，建议找开发商承担修复义务，及时解决质量瑕疵问题！
5、若装修标准与购房合同不符，对于差价是否返还，司法实践中，部分法院认可合同约定的装修价格属于销售价格，包括开发商利润在内；另有部分法院则认可装修价格应当包括全部装修标准。故对此问题，目前还存在一定的争议。
上述观点仅供参考，在实践中，案件情况不同、法官裁判思路不同、或适用法律有异，都可能导致裁判结果或有不同。
通过上述研究，笔者Lvmou.cn以律师的角度，简单给予购房者一些建议：
第一、在预售商品房的认购阶段：
需要核对的是，预售商品房的相关证照，如：
1、是否具备国有土地使用权、国有土地使用权证的年限多少；
2、待售的项目是否具备建设用地规划许可证；
3、是否具备建设工程规划许可证；
4、是否具备房地产预售许可证；
5、开发商的资质如何；
6、查看自身购买的预售商品房是否存在他项权利限制等；
第二、购房者在签订《商品房预售合同》时，需仔细审核以下方面：
1、合同双方的权利义务
2、房屋交付时间是否明确具体
3、违约条款的约定
4、关于房屋价款、装修价款、质量问题是否有相对明确的标准等等
第三，预售商品房收房时的注意事项
需查阅的文件，如下：
1、预售面积测绘报Lvmou.cn告和竣工面积测绘报告；
2、工程竣工验收备案表；
3、房地产（住宅）质量保证书；
4、房地产（住宅）使用说明书；
5、建设工程质量认定证书；
6、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证；
7、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共有设施设备接管查验清单；
8、其他。部分政府要求不同，若当地有要求其他补充性的文件，也可要求开发商一并提供。
第四、收房时，要秉持“先验后收”的原则，一旦发现问题，要及时在“验房交接表”写明，要求开发商及时反馈、维修，确认无误后再签署收房文件。并注意保留好相关证据，若后续需维权，民事诉讼法贯彻谁主张、谁举证的原则。
第五、若真的发现房屋出现了上述提及的问题，要选择合理的维权途径：
1、购房Lvmou.cn者可以找开发商协商解决
2、若协商不成，可以找相关部门，如房管局、住建局、消协等等，请求其协助处理
3、若上述手段都无法解决纠纷，则可选择诉讼维权
作者简介
张杨
浙江东鹰律师事务所建设工程三部律师
拱墅区婚调委调解员
声明：
本文由浙江东鹰律师事务所律师原创，仅代表作者本人观点，不得视为浙江东鹰律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议。如需转载或引用本文的任何内容，请注明出处。
